うぐいす団地建て替え、何が問題か?(原告陳述書から)

10月20日、横浜市の都市計画提案評価委は横浜プリンスホテル跡地(磯子区磯子3丁目)における大規模マンション群(10階建て、全13棟)の建設計画を大筋で認める評価を下しました。
この先、都市計画審議会への報告を経て、評価委が指摘するいくつかの改善点がどういう形で業者サイドの「都市計画提案」に取り入れられるかわかりませんが、上郷開発問題では環境保全について良識ある判断を下した評価委が、この問題では「周辺環境への配慮」を条件としつつ、一転、開発優先の評価を下したことになります。
いずれにせよ高層建築物の建設を禁じた風致地区における高さ規制がいともたやすく緩和されたわけで、影響が他地区の住環境に及ぶこと必至です。
そこで「署名の会」が反対運動に側面からエールを送っている「港南台うぐいす団地」建て替えの問題点を明らかにするため、10月15日に横浜地裁宛てに提出された原告代表の「陳述書」を紹介します。
次回公判は12月2日(月)午前10時から横浜地裁501号法廷で。原告団は多数の傍聴を呼びかけています。

陳 述 書

平成21年10月15日
横浜地方裁判所第1民事部合議A係 御中

横浜市港南区港南台三丁目18番2号
高尾 勝

1 原告の略歴
2 港南台と区画整理事業
3 うぐいす団地(本件計画建物建築予定地)・住宅団地とその用途地域
4 平成10年のうぐいす団地建て替え計画
5 平成19年のうぐいす団地建て替え計画
6 建築許可処分は違法であること。
7 おわりに


1 私は、原告の高尾勝です。昭和50年に土地を購入し、51年に建物を建て、平成19年に建替えをし、昭和51年以降33年間、この土地に居住しています。本件計画建物との位置的関係でいうと、北側約24mの区画に居住しております。これから、原告を代表して、本件について以下のとおり陳述いたします。

2 港南台と区画整理事業
(1)私たちの居住する北自治会は戸建て住宅団地(以下「住宅団地」といいます)です。横浜市企画調整局(当時、現都市整備局)により昭和44年4月1日に「洋光台・港南台地区における今後の開発行為、建築行為に関する指導方針」が策定され、それに基づいて、旧日本住宅公団が昭和44年9月8日に土地区画整理事業計画の認可を受け、宅地造成がなされ、昭和50年頃から分譲された宅地です。旧日本住宅公団が「生活のための施設の整った良好な住宅環境を有する住宅市街地を作ること」を目標として宅造した一区画約90坪の閑静な住宅地です。
そして、うぐいす団地も住宅団地と同様に、旧日本住宅公団が、同一の区画整理事業計画に基づき、「良好な住宅環境を有する住宅市街地」を目標に宅地開発がなされています。うぐいす団地所有者および住宅団地所有者は、同一の区画整理事業に基づき開発・造成された良好な住環境を享受する権利とこれを維持する義務を相互に当然に負っているのです。
尚、横浜市企画調整局の指導方針は、港南台の計画人口を46,700人とし、それを担保する為、人口密度、集合住宅及び戸建住宅の一人当たり敷地面積想定、公団供給戸数(集合住宅)7,100戸、などが定められました。この策定は、昭和58年夏の市関係部局課長会議で次のように変更されました。①洋光台地区は市街地化が9割に達するので廃止、②港南台は空閑地多いゆえ今後の推移を見守り地元の意向と調整をはかり存廃を含め検討する。(横浜市調査季報85.3 56頁)
(2)また、旧日本住宅公団が公的資金を導入して宅地を供給するという趣旨から、宅地・住宅の分譲にあたっては厳しい条件がついておりました。
契約締結日から2年以内に必ず自己が専ら居住する家屋を建築し、少なくとも住宅建築後、譲渡契約締結日から5年の期間が経過するまで、その家屋に居住しなければならないこと、また、土地譲渡契約締結にあたっては、上記の契約の履行を目的として土地買い戻し権(期間5年)の特約が付されて、土地転売等の契約条項の違反に対しては、分譲宅地の買い戻しを行うことになっておりました。
港南台では、宅地・住居の分譲を受けた住民のみならず、古くからの住民で区画整地後も地域に住んでおられる住民も含めて、全住民が長年に亘り諸規制を遵守し努力して、現在まで良好な環境を維持してきました。
後述しますが、この港南台に、巨大高層建物を建築するのは、港南台の成り立ちを無視し良好な住環境を破壊するものであり、決して認めるわけにはいきません。

3 うぐいす団地(本件計画建物建築予定地)・住宅団地とその用途地域
(1)うぐいす団地は、JR港南台駅から距離にして約30メートル、四方を道路で囲まれた約3000坪の宅地です。ディべロッパーにとっては、大変魅力的な場所といえます。
うぐいす団地は、当初、商業施設も入る下駄履き賃貸団地として計画され、うぐいす団地に西接し大通りに面した駅前プラザ団地は下駄履き分譲団地として計画されました。したがって、両団地とも用途地域は近隣商業地域になりました。
しかし、政府の持ち家促進政策に応じて、うぐいす団地は100%住宅分譲団地に変更されました。横浜市都市整備局のパンフレットが(用途地域は土地利用の現状に合わせるべし)といみじくも表示しているように、本来は、このとき用途地域が第1種中高層住居専用地域(建蔽率60%、容積率150%)に変更されるべきでしたが、用途地域は近隣商業地域のまま放置されてきました。
しかも、平成20年1月及び2月に開催された横浜市建築審査会の本件建物に係わる審議議事録を見ますと担当の横浜市まちづくり調整局は「元々ここは容積率400%のところ、既存の住宅は100%にも達しておらず・・・」と用地地域変更漏れを奇貨とする発言をしております。行政当局に於いては実務担当局が理念関係部局を凌ぐ力を発揮しているケースをしばしば見るが、横浜市に於いても都市計画と言う上位法を行動規範にする都市整備局の方針を、下位法建築基準法を規範とするまちづくり調整局が無視しているわけで、縦割り行政の欠陥を露呈しております。
(2)一方、住宅団地は、うぐいす団地の北側に位置し、地形は北及び東に下がり傾斜となっています。用途地域は、第一種低層住居専用地域です。うぐいす団地は、住宅団地より一段高い所に位置し、標高差は約5メートル以上のところもあります。
うぐいす団地や住宅団地の周辺には、20m以上の高さの建物は存在しません。前記3.(1) の通り、うぐいす団地の用途地域は近隣商業地域となっているものの、区画整理事業計画の現実土地利用では集合住宅用地となっており、中層系住居地域として、30年余の間、周囲とも調和のとれた良好な住環境が維持されてきました。

4 平成10年のうぐいす団地建て替え計画
ところが、平成10年に、戸田建設株式会社が、うぐいす団地に働きかけ、うぐいす団地の建て替え(15階建て269戸)を計画しました。15階建て高さ45米269戸のマンションに建て替えようとするものでした。本件を審査した横浜建築審査会は計画建物の数値が市街地環境設計制度規定に合致しておれば建物高さ制限緩和に同意せざるを得ないとして同意し、高秀横浜市長が高さ制限緩和処分をしました。しかし、この計画は、うぐいす団地区分所有者の一部の反対により、実現しませんでした。

5 平成19年のうぐいす団地建て替え計画
(1)平成19年、今度は、東急不動産が主体になり、高さ40.45m、地上14階地下1階建ての巨大高層マンションを建築する計画を立てました。
当該本件計画建物は、些細な変更はあるものの平成10年の戸田建設の計画建物の1階部分を半地下にし、屋外機械式駐車場を建物に変更した、と言っても過言ではないものです。
本件計画建物が建築されると、私たちが住む低層住宅の南側高台に40.45mの巨大建物が出現することになります。標高差を加味すると、約50mの高さの建物が私達の南側にそびえ立つことになります。そうなると、区画整理事業に基づく調和のとれた街並みと良好な住環境が一変してしまいます。
(2)また、日照、通風、眺望が妨げられ、プライバシー侵害、圧迫感の被害を受けることになりますし、まちの景観も一変します。
私は、本件計画建物の北側約24mの場所に居住しており、道路を挟んですぐの場所です。そのため、何よりもまず、多大な圧迫感を感じることになります。また、日照については、長時間ではないにせよ、朝9時以降に日照の被害を受けることになります。さらに、真正面が駐車場と場内通行廊下であることから、プライバシー侵害が生じます。
(3)このように、住宅団地に重大な影響を及ぼす建て替え計画であるにもかかわらず、うぐいす団地側との話し合いはなされませんでした。
ア 被告は、裁判の中で10回もの協議が行われたと述べていますが、うぐいす団地側(港南台うぐいす住宅管理組合うぐいすの建て替えを目指す会)と住宅団地側(北自治会)の協議が行われたのは、平成19年8月21日の1回だけでした。
しかも、8月21日の協議は、目指す会の一方的な説明に終始しました。北自治会は、高層化計画を修正検討するように求めましたが、目指す会は計画ありきの対応で聞く耳をもたず、実質的な協議はなされませんでした。
又、当該計画以外の建物案は検討して無いと目指す会は明言しました。
イ 後述しますが、「港南区プラン」には「港南台駅周辺では、集合住宅の建替えに際して、周辺の戸建住宅との調和を図るため、高さや緑の保全等について住民、事業者と周辺住民との協議を促進します。」と記載されています。この「協議」とは、単なる話合いではなく、双方が納得合意する点又は折合える点を模索して話合うことを意味します。目指す会の一歩も譲らない「計画ありき」と言う姿勢での説明は協議ではないといえましょう。
ウ 目指す会は、北自治会地域内にある保育園に対して説明を行っておらず、保育園に対しては、北自治会から平成21年1月及び2月に説明をしました。そして、21年4月1日から既存建物取壊しを始めた目指す会は4月下旬にやっと保育園に対して説明をし、集まった保育園父兄との間で物議を醸した由です。
エ さらに被告は、事実上協議が行われなかったのは、私の不誠実な対応によるものだといいますが、これも事実ではありません。
被告は、平成19年9月7日に目指す会が私のところに訪れて協議したといいますが、訪れたことは認めるものの、目指す会と北自治会との協議にはあたりません。なお、私は、話し合いそのものを拒絶したことはなく、調停に持ち込む意思がないことを伝えたものです。
平成19年11月20日の電話で「そのままにしてあります。」「こちらから声をかけておりません。」などという発言をした事実もありません。北自治会は、同月28日付けで返事の遅れをわびるとともに北自治会側の意見を伝えており、誠実に対応しています。
そして、被告第1準備書面では、平成19年12月11日から18日まで目指す会と北自治会が「協議」を行ったと記載されていましたが、被告第2準備書面では「資料の投函」という記載に変わっています。このような「資料の投函」は到底協議とはいえません。そして、この資料の投函も、北自治会のうち10名程度の者に対してなされただけです。
(4)このように、まともな協議がなされないままの状態で、平成19年12月28日に港南台うぐいす住宅管理組合が建築許可申請を行いました。
そして、平成20年2月26日に横浜市建築審査会が建築許可に対する同意をし、平成20年3月7日に横浜市長は建築許可処分(建築物の高さを制限を超える40.45mとする許可処分)をしてしまったのです。

6 建築許可処分が違法であること。
(1)建て替えの目的について
被告は、うぐいす団地の建て替えの主たる目的が、建物の老朽化を解消するためであると主張しています。しかし、これは事実に反します。
本件計画は集合住宅96戸を265戸にするもので、「建て替え」と称した巨大高層マンションの建設計画であり、利潤追求を目的とした計画です。建物の老朽化を解消したいのであれば、大規模修繕で足り、何も高さ40.45mもの建物を建てる必要はありません。実際に、うぐいす団地近隣の港南台駅前プラザは、うぐいす団地よりも新しいにも拘らず2回の大規模修繕を行うことで老朽化に対応しています。
うぐいす団地の建て替えは、区分所有者らは、等価交換により費用を負担することなく行えます。そして、ディベロッパーである東急不動産株式会社は、それ以外の部屋を売却することにより利益を得るのであり、本件計画の目的は、老朽化解消のための建替えではなく、利潤追求を目論んだ計画に団地住民が応じたものであることは明らかです。
平成21年8月7日付け日経新聞の記事によると計画建物の総事業費は
85億円と報じられております。これを基に典型的な損益試算をしますと;
 ()1戸当り平均コスト              3207万円
  () 敷地3000坪の坪当り単価100万円とすると  30億円
  () 建築コスト(85億円-30億円)        55億円
  () 東急の売上額                  85億円
    (1戸平均価格5000万円x売却用169戸)
  () 東急の売買差益                 30億円
敷地土地単価を120万円としますと売買差益は24億円、いずれにせよ概ね25-30億円の売買差益です。販売経費及びマンション売残りリスク等を考慮しても、東急不動産が多額の純益を得ることは確実です。
他方、団地区分所有者は、推定市価2500-3000万円だった団地住居に代えて市価5000万円の新住居が得られる訳です(ほぼ同条件の駅前プラザ団地の住居市価約2500万円)。
このことは、東急が派手に宣伝ビラを配布してフラッグシッププロジェクト(flagship project)と強調していること、上述日経新聞記事でこの種建替え事業を東急は積極化すると報じていることからも、利益追求事業であることが傍証されます。又、戸田建設の計画以来、うぐいす団地の売却物件は市場から影を潜めておりましたが、うぐいす団地住居の10%弱が地元密着の中小不動産会社の所有に帰しているとの話しがあります。
なお、Flagshipとは、海軍が大小の艦艇で艦隊を編成出撃するに際し、通常最も強力艦に司令官が座乗して司令官旗を掲揚します。この艦をFlagshipと呼称します。東急は各地で数多くのマンションを手がけておりますが、それらマンション群中でうぐいす団地敷地の計画建物を旗艦に擬えたもので、東急の事業にとって最も大事な事業であることを示していると言えます。
(2)不必要な公開空地の設置について
また、横浜市は、不必要な公開空地の設置を大義名分に、建物の高さ制限の緩和を正当化しようとしており、不当です。
うぐいす団地は、多くの樹木に囲まれ、緑豊かな敷地内にありましたが、計画建物に伴う植栽は嘗て存在した緑の半分にも満たないと予想され、緑豊な空間創出にはなりませんし、緑地保全に努める市の方針にも反するものです。
尚、うぐいす団地周辺の交通量に関し、うぐいす側と私共の調査結果に大きな乖離があります。例えば、うぐいす団地東接道路には道路両側に幅十分な歩道があり、当該道路に東接してダイエーの大きな駐車場がありますので、道路東側歩道の通行人を含めると数が膨らみます。うぐいす側の交通量調査には、かかる数も算入されており、うぐいす団地隣接歩道通行人数を示すものではないと確信します。
(3)「港南区プラン」との矛盾について
本件計画は、被告が作成した「港南区プラン」にも整合していません。
「港南区プラン」には次のように記載されています。
〈地域の特性〉
○港南台駅周辺・野庭など集合住宅を中心とした中高層の住宅地では、建物の老朽化などが課題となっており、集合住宅の建替えにあたっては周辺環境との調和を考慮した上で、良好な住環境の維持、向上が求められます。
○日限山・丸山台などの大規模な計画的に開発された地域では、低層住宅を中心として良好な住宅地が形成されています。
〈基本方針〉
○港南台駅周辺や野庭などでは、集合住宅の建替えに際して、周辺の戸建住宅との調和を図るため、高さや緑の保全等について住民、事業者と周辺住民との協議を促進します。また、日限山・丸山台等では、まちのルールづくりによるさらなる住環境の向上を促進します。
しかし、住民相互の協議はなされていませんし、本件計画は、周辺環境との調和を考慮した上で良好な住環境の維持・向上に資するものではなく、むしろ良好な住環境を破壊するものです。
(4)このように、本件計画は、横浜市が自ら策定した「港南区プラン」に反するものですし、何より強調したいのは、本件計画は利潤追求のためのものであるのに、建て替えの必要性や公開空地の設置といった理由を取って付け、その取って付けた理由を大義名分に高さ制限の許可がなされており、これは環境の向上を目指す横浜市環境設計制度の趣旨に反することから、本件建築許可処分は違法です。
(5)横浜市は常々「住民参加のまちづくり」を唱導しております。港南台の住民が長年に亘って協同作業で作り上げた「港南台のまちの景観」は建物高さ20米以下に統一されております。公権力を保有する行政が住民と協議するでもなく、高さ制限緩和処分をしてまちの景観を破壊して良いものでしょうか。
(6)東急不動産は「高秀前市長の建物高さ制限緩和処分を生かして高さ40m超の建物を建てる最後のチャンス」と、うぐいす団地住民を説得したと聞いております。横浜市市街地環境設計制度の変更が平成20年2月に横浜市のプログに掲載され平成20年10月から実施されました。
まちづくり調整局は設計制度変更検討段階で建替えを目指す会を事前相談に於いて誘導して、建築申請をさせて平成20年1月及び2月の横浜市建築審査会に付議した、と時系列的に推測するのはあながち邪推ではないと考えます。
7 おわり
JR根岸線に沿って、まず港南台の横浜寄りの隣接地洋光台が開発され、次に大船寄りの本郷台が開発され、最後に旧日本住宅公団が土地区画整理事業で約100万坪を計画的に大規模開発した地域が、私たちが居住する港南台です。洋光台、本郷台では、JR駅付近にも高層建物が存在しますが、港南台には駅付近に高層建物は存在しません。事業開始時に日本住宅公団は2賃貸高層団地(かもめ団地、ちどり団地)を建設しましたが、駅から徒歩15分ほどの距離の地点であり、本件計画建物ほどの高さはなく、団地内は勿論、周囲にも十分な配慮がなされております。根岸線沿線での港南台の住環境のよさは万人の認めるところです。
地域の収容人口を想定して、建物の高さはもとより、道路、公園、学校の配置などに事業地域全体の調和を図る大きな網が掛っており、その調和を享受すべくその地域に住むようになった人々はその地域の住民の権利を尊重するためにも、調和を守る義務があります。本件計画は違法ですが、それ以前に、良好な住環境を守ることは、社会のルールであり、一般常識であると考えます。

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ウグイス転じてハゲタカ?

ウグイス団地の跡地で進んでいる工事の実情を初めて知り驚いています。旧住民たちは自己負担金ゼロで建て替え後の広く新しく、駅から1、2分というマンションを手にいれるわけですね。
東急不動産という錬金術師と手を組んだ勝ち組。もともと計画的につくられた区域でなぜ環境設計制度が適用になるのか疑問です。
高層マンションが建てば確実に周辺の住環境は悪くなりますよね。ウグイスではなく「ハゲタカ団地」と名前を変えたらどうでしょうか?

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プロフィール

上郷/署名の会

Author:上郷/署名の会
横浜7大緑地の1つ「瀬上市民の森」に連なる瀬上沢はホタルの自生地として知られ、貴重な動植物が生息する自然の宝庫です。またみどり豊かな里山風景を今に残し、古代の製鉄遺跡や江戸時代に使われた横堰などの文化遺産も眠る横浜市民共有の財産とも言うべき緑地です。
その瀬上沢に大規模な上郷開発計画が浮上したのは2005年。瀬上沢を愛し、それぞれに保全運動をしてきた市民は、2007年6月に「上郷開発から緑地を守る署名の会」を結成、開発計画の中止と緑地の全面保全を求める活動を開始し、同年12月、市内全域はもとより全国各地から寄せられた92000筆あまりの署名を添えて横浜市長と市議会に陳情書を提出しました。
2008年9月、横浜市都市計画審議会は計画を承認せず、「上郷開発事業」は中止となりました。しかし地権者でもある開発事業者・東急建設は引き続き「開発の意思」を表明。2012年1月、ついに第3次開発計画の事前相談書を横浜市に提出しました。私たち「署名の会」はあらためてこの開発プランの問題点を指摘、瀬上沢の全面保全を求めて新たな活動を開始しました。
そして2014年1月、新たな動きが…?

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